Cláusulas de hipoteca: lo que nadie te cuenta sobre ellas

El objetivo principal que persiguen las hipotecas es financiar la adquisición de un inmueble. A simple vista, puede parecer una manera cómoda de hacerlo, sin embargo, hay bastante información sobre ellas que no te dejan demasiado clara en el momento de contratar una. De hecho, hay una gran cantidad de datos que puedes pasar por alto en un principio, aunque vengan incluidos en tu contrato.

En gibobs nuestros asesores son expertos negociando hipotecas y te ayudarán a entender hasta la letra más pequeña para que en todo momento sepas qué estás firmando. Por eso  si estás buscando una hipoteca para tu vivienda o si te interesa mejorar las condiciones de la que ya tienes, recomendamos siempre ponerse en manos de profesionales del sector como los de gibobs.

Lo que nadie te cuenta de las hipotecas

Hay mucha información importante que nadie te explicará claramente a la hora de contratar una hipoteca a no ser que seas persistente. En primer lugar, porque son datos que podrían hacerte cambiar de opinión en el momento que ya te hayas decidido a adquirir la vivienda y, en segundo, porque se consideran cuestiones técnicas que el cliente no va a terminar de entender bien. Algunos de ellos son los siguientes:

• La preaprobación: Un documento de este tipo no es vinculante. Hay personas que pueden pensar que con la preaprobación ya tienen la hipoteca concedida, pero no es así. La entidad bancaria analizará una serie de datos relacionados contigo para saber si eres la persona adecuada para concedértela.
• Necesitas aportar una cantidad inicial: Hoy en día, resulta bastante complicado que una entidad te adelante el 100 % del préstamo hipotecario. Por lo general, tendrás que aportar alrededor de un 20 % de su valor.
• Gastos de compraventa: También deberás hacer frente a una serie de gastos derivados de la propia compraventa que vas a llevar a cabo.
• El tiempo que vas a estar pagando esta deuda: En el momento que te la concedan serás feliz porque habrás obtenido la posibilidad de adquirir una vivienda en propiedad. Pero presta especial atención al número de años que vas a tener que hacerte cargo del pago mensual de la misma, suele rondar los 30 o 40.

Es necesario dejar claro que toda esta información no está prohibida ni se considera que el banco esté haciendo nada ilegal incluyéndola en el contrato. Simplemente, son datos que las personas suelen desconocer en el momento que se disponen a firmar una deuda hipotecaria. Por eso, es fundamental que hagas todas las preguntas que consideres necesarias y no te quedes con ninguna duda antes de hacerlo.

¿Cuándo se considera que una cláusula es abusiva?

Aunque la información que has visto en el apartado anterior no te la suele dejar demasiado clara la entidad bancaria, sí que es algo que te deben explicar antes de formalizar el contrato.

Hay una serie de condiciones que no negocian contigo en ningún momento y que te han sido impuestas a la hora de firmar el préstamo. Se las conoce como cláusulas abusivas, ya que no han sido consentidas expresamente por el cliente.

Algunas de estas cláusulas fueron consideradas abusivas por el Tribunal Supremo por no haberse añadido de manera transparente en el contrato ni haberse informado al cliente correctamente. En estos casos, está en el derecho de reclamar por los perjuicios que se le hayan causado.

Hace unos años algunas de ellas estaban permitidas o, mejor dicho, no había jurisprudencia que las prohibiera. Desde la crisis de 2008 los bancos abusaron en exceso de estas cláusulas y los clientes comenzaron a pedir explicaciones y a denunciarlas. El Tribunal Supremo ha tenido que intervenir para anular algunas de estas cláusulas abusivas.

El principal motivo para que una de ellas tenga esta consideración es la falta de transparencia por parte de la entidad. Es obligatorio informar a los clientes correctamente sobre qué es lo que se va a incluir en el contrato. De esta manera, ellos pueden dar su opinión al respecto y negociar las condiciones. Por eso en gibobs recomendamos ponerse en manos de profesionales que tengan experiencia en el sector para que te ayuden a entender todas las cláusulas y así puedas estar tranquilo sabiendo que has firmado la mejor hipoteca para ti.

Para asegurarte de que no tengas ninguna cláusula abusiva debes revisar tu préstamo hipotecario. Y si tienes alguna duda siempre puedes ponerte en contacto con uno de nuestros asesores.

Cláusulas abusivas más comunes

Las cláusulas de las hipotecas están recogidas en el contrato que firmas con la entidad bancaria que te la concede. A pesar de ello, como te hemos dicho, algunas pueden considerarse abusivas. A continuación, puedes ver cuáles son las más comunes.

Cláusula suelo

En los préstamos hipotecarios debes pagar un interés que depende de un índice de referencia, por lo general, el euríbor. Si este desciende, la cuota que abonas mensualmente también lo hace. La cláusula suelo establece un interés mínimo que se aplica a los pagos, independientemente de que este índice descienda por debajo de este valor.

Surgió a consecuencia de que el euríbor se situó en valores muy bajos, por lo que los bancos obtenían muy poco crédito de las deudas hipotecarias que concedían a los clientes. Esta práctica fue eliminada en 2013, ya que suponía un perjuicio notable para los deudores. Además, el principal error que cometieron los bancos fue incluirla sin la suficiente transparencia.

Interés de demora

Durante los primeros años de la crisis financiera de 2008, hubo personas que no podían hacer frente al pago de su préstamo hipotecario. Los bancos decidieron imponer determinados intereses de demora a todos aquellos que no abonaran su cuota. El problema es que eran excesivamente elevados, con la intención de recuperar el máximo dinero posible.

En 2016, el Tribunal Supremo declaró está cláusula abusiva siempre que el interés se incrementara en dos puntos en relación con el fijado en el préstamo.

Gastos hipotecarios

Estos gastos son todos los que están relacionados con la formalización de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad. La entidad bancaria te obliga a contratar todos estos servicios, por lo que no es justo que seas tú, como cliente, el que deba hacerse cargo de todos los gastos que conllevan.

El Tribunal Supremo dictaminó que parte de ellos debían ser asumidos por los bancos. En el caso de los notariales, los de modificación de las condiciones y los de inscripción se les atribuye la mitad a cada parte interesada.

Los de inscripción dependen del objetivo que se persiga con ella. Si es para cancelar el préstamo, el interesado es el cliente, por lo tanto, es el que asume el pago. Si, por el contrario, es una garantía hipotecaria en la formalización del contrato, es la entidad financiera la que los debe abonar.

Gastos de profesionales

En el caso de que el banco necesite demandarte por el incumplimiento de alguna cláusula del contrato, puede que te haga responsable a ti de los gastos que supone la contratación de abogados, procuradores, etc. La obligación de pagar los honorarios de estos profesionales también se considera una cláusula abusiva.

Vencimiento anticipado

Es una condición en la que la entidad puede dar por concluido el contrato en caso de que el deudor deje de abonar las cuotas correspondientes. Hasta 2013, solo era necesario que el cliente dejara de pagar una de ellas para que el banco pudiera dar la relación contractual por finalizada.

Hoy en día, solo puede ser aplicada en el momento que se deje de hacer frente a un mínimo de doce cuotas. Esta modificación se ha realizado por considerarse abusiva.

Hipotecas multidivisa

Antes de la crisis de 2008, los bancos ofrecían hipotecas variables en otras divisas, además, empleaban un índice de referencia diferente al euríbor. En 2017 se declararon nulas debido a su enorme complejidad en el cálculo de las cuotas y en sus revisiones periódicas.

¿Qué hacer ante una cláusula abusiva?

Si crees que tu hipoteca incluye alguna cláusula de este tipo, tienes todo el derecho a reclamar. Eso sí, asegúrate primero de que viene recogida en tu contrato y que verdaderamente no es legal que se incluya en él. Una vez que tengas esto claro, tienes dos posibilidades.

Reclamar ante tu propia entidad bancaria

Debes enviar un escrito en el que exijas que se elimine la cláusula en cuestión. Si, además, te has visto perjudicado económicamente por ella, también puedes pedir que se te devuelva el dinero. Los bancos, aproximadamente, suelen tardar un mes en contestar. Si la respuesta es negativa, lo más habitual para ganar tiempo, deberás tomar la segunda vía.

Acudir a los tribunales

Debes presentar una denuncia en el juzgado que te corresponda. Aunque es una vía más lenta, si el juez considera que tienes razón, le ordenará al banco que elimine de inmediato la cláusula del contrato y que te devuelva todo el dinero que te haya podido cobrar relacionado con ella.

Hoy en día, para que todo vaya un poco más rápido, existen juzgados especializados que agilizan este proceso. Aun así, contacta con profesionales antes de poner en marcha este procedimiento. Ellos te aconsejarán adecuadamente y conocen bien este tipo de temas. De esta manera, tendrás muchas más posibilidades de salirte con la tuya y darás los pasos adecuados en todo momento.

Existen determinadas cláusulas que se incluyen en las hipotecas que son bastante perjudiciales para los clientes. Se las conoce como abusivas y los clientes están en todo su derecho de exigir que la entidad bancaria las elimine de sus contratos en el momento que detecten alguna. En Gibobs Allbanks nos preocupamos por tu salud financiera y contamos con profesionales que te ayudarán a elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tus circunstancias.