Diferencia entre valor de mercado y valor de tasación: ¿por qué importa?

Si quieres comprar, vender o solicitar una hipoteca para una vivienda, tienes que saber que dos términos clave entran en juego: valor de mercado y valor de tasación. Aunque pueden parecer similares, estos conceptos tienen diferencias que pueden influir en la transacción. 

En este este artículo de gibobs.com vamos a ver en detalle qué significan estos valores, en qué se diferencian y por qué son importantes. También explicaremos cómo influyen en la compra de una vivienda y en la concesión de una hipoteca. 

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado es el precio estimado al que una propiedad podría venderse en condiciones normales de mercado, teniendo en cuenta la oferta y la demanda en un momento determinado.  Es decir, es el precio que un comprador está dispuesto a pagar y que el vendedor está dispuesto a aceptar en un entorno competitivo y sin presiones externas.

Son varios los factores que influyen en el valor de mercado, por ejemplo: 

• Ubicación: Las propiedades situadas en zonas demandadas tienen un mayor valor de mercado.
• Estado de conservación: Una vivienda en buen estado o reformada suele alcanzar un precio superior.
• Tendencias del mercado: Si la demanda supera la oferta, los precios aumentan.
• Servicios y entorno: La cercanía a colegios, transporte, comercios y zonas verdes influye en la valoración.
• Comparación con otras propiedades: Se tienen en cuenta los precios de venta de viviendas similares en la misma zona.

El valor de mercado puede fluctuar con el tiempo debido a cambios en la economía, políticas y factores como crisis económicas o burbujas inmobiliarias.

¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación es la estimación oficial del precio de una vivienda realizada por un tasador homologado. Normalmente, este valor es solicitado por una entidad bancaria antes de conceder una hipoteca. 

Se trata de un valor más objetivo, basado en criterios técnicos y normativos, y es fundamental para determinar el importe máximo que un banco puede ofrecer a la hora de otorgar una hipoteca. 

Son varios los factores que influyen en el valor de tasación:

• Superficie de la vivienda: Se tiene en cuenta la cantidad de metros cuadrados construidos y útiles.
• Estado de conservación y antigüedad: Las viviendas más nuevas o en mejor estado pueden tener una tasación más alta.
• Ubicación y entorno: Factores similares a los del valor de mercado, pero analizados desde un punto de vista técnico.
• Normativa urbanística: Se revisa si la propiedad cumple con regulaciones vigentes.
• Referencia a valores oficiales: Se comparan tasaciones previas y precios históricos de la zona.

El valor de tasación es esencial para determinar la cantidad de financiación hipotecaria que un banco está dispuesto a conceder. Generalmente, las entidades financieras prestan hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda.

¿Cuál es la diferencia entre valor de mercado y valor de tasación?

La diferencia entre  valor de mercado y valor de tasación se basa en que el valor de mercado depende de la percepción y negociación entre las partes, mientras que el valor de tasación sigue criterios más oficiales y regulados. Aquí te lo contamos: 

• Por un lado, el valor de mercado es el precio al que una vivienda podría venderse en un momento determinado, dependiendo de la oferta y la demanda, las características del inmueble y la negociación entre comprador y vendedor. Es un valor subjetivo, ya que puede verse influenciado por factores emocionales o tendencias del mercado.
• Por otro lado, el valor de tasación es una estimación objetiva realizada por un tasador profesional, basada en criterios técnicos como la ubicación, el estado del inmueble, el precio de venta de propiedades similares y otros factores establecidos por entidades financieras. Este valor es utilizado por los bancos para calcular la financiación de una hipoteca.

Te dejamos esta tabla a modo de resumen para que lo veas de manera más visual: 

Es importante remarcar que, en algunas ocasiones, el valor de mercado y el de tasación pueden coincidir, pero no siempre es así. Si el valor de mercado es mayor que el de tasación, el comprador podría necesitar aportar más capital propio para cerrar la compra. Si es menor, podría significar que la vivienda está sobrevalorada y que el banco no concederá la financiación esperada.

¿Por qué es importante?

Conocer la diferencia entre estos valores es importante por varios motivos: 

• Para compradores: Entender estos valores evita pagar más de lo debido por una vivienda y ayuda a calcular la cantidad de dinero que necesitarán aportar.
• Para vendedores: Fijar un precio de venta acorde con el valor de mercado y la tasación permite atraer compradores sin sobrevalorar la propiedad.
• Para inversores: Permite tomar mejores decisiones sobre la rentabilidad y la viabilidad de una inversión inmobiliaria.
• Para las hipotecas: Dado que los bancos conceden financiación en función del valor de tasación, conocer este dato ayuda a planificar mejor la compra de una vivienda.

Ejemplo práctico

Laura quiere comprar una vivienda en el centro de Madrid. Ha encontrado un piso que le encanta y cuyo propietario lo vende por 250.000 euros, basándose en los precios de viviendas similares en la zona y en la demanda actual. Este es su valor de mercado, es decir, el precio al que el propietario y los compradores creen que se puede vender.

Sin embargo, antes de concederle una hipoteca, el banco solicita una tasación oficial de la vivienda. Un tasador independiente visita el inmueble y evalúa aspectos como su estado de conservación, ubicación, superficie y precios de venta recientes de propiedades similares. Tras su análisis, concluye que el valor de tasación es de 230.000 euros, un poco por debajo del precio de venta.

Esto significa que, si Laura necesita financiación, el banco calculará el porcentaje de la hipoteca sobre 230.000 euros, no sobre los 250.000 euros que pide el vendedor. Como la mayoría de los bancos conceden hasta un 80% del valor de tasación, en este caso Laura recibiría 184.000 euros de hipoteca (el 80% de 230.000 euros) y tendría que aportar el resto de su bolsillo.

Si Laura solo contaba con el 20% del precio de mercado para la entrada (50.000 euros), ahora se encuentra con que necesita 66.000 euros para completar la compra, ya que el banco financia menos de lo que esperaba.

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