¿Cómo funciona una hipoteca mixta? Todo lo que debes saber

Si estás buscando financiación para comprar una vivienda, seguramente hayas oído hablar de la hipoteca mixta. Este tipo de préstamo combina lo mejor de las hipotecas fijas y variables, y ofrece estabilidad durante los primeros años y flexibilidad en el futuro.

Pero, ¿cómo funciona exactamente? ¿Cuáles son sus ventajas y desventajas? En este artículo de gibobs.com vamos a explicarte el funcionamiento de una hipoteca mixta, qué factores debes tener en cuenta antes de contratarla y cómo puede afectar a tu bolsillo a largo plazo.

Te contamos cómo funciona una hipoteca mixta

Una hipoteca mixta es un tipo de préstamo hipotecario que combina las características de una hipoteca fija y una variable. Durante los primeros años, el tipo de interés es fijo, lo que significa que la cuota mensual será constante.

Sin embargo, después de este periodo inicial, la hipoteca pasa a tener un tipo de interés variable, generalmente referenciado al Euríbor. Este cambio puede hacer que las cuotas varíen según la situación del mercado financiero.

Las características principales de una hipoteca mixta son: 

• Periodo fijo inicial: El periodo fijo que se estipula al principio del préstamo puede ser de 5 a 20 años, dependiendo de la oferta de cada entidad bancaria. Durante este tiempo, el titular paga un interés fijo. 
• Periodo variable: Cuando se concluye con el tramo fijo, la hipoteca pasa a ser variable y el interés va ligado al Euríbor, más el diferencial establecido por el banco.
• Estabilidad inicial y flexibilidad: Con una hipoteca fija se consigue la tranquilidad de una cuota estable en los primeros años. Pero, además, tienes la posibilidad de beneficiarte de caídas del Euríbor en el futuro. 
• Comisiones: Es importante revisar si la hipoteca tiene comisiones de apertura, amortización anticipada o vinculaciones con otros productos bancarios, como seguros o cuentas nómina.

Aquí te dejamos un resumen visual sobre la hipoteca mixta para que veas claramente todos los elementos que conforman este préstamos hipotecario: 

Ejemplo del funcionamiento de una hipoteca mixta: Caso práctico

Para que termines de comprender bien cómo funciona una hipoteca fija, vamos a darte un ejemplo: 

Juan y Laura deciden comprar una vivienda y solicitan una hipoteca mixta de 200.000 euros a 30 años con un periodo fijo inicial de 10 años al 2,5% y, posteriormente, un tipo variable referenciado al Euríbor + 1%.

Durante los primeros 10 años, pagarán una cuota mensual fija. Supongamos que su cuota inicial es de 790 euros al mes. Durante esta década, tendrán estabilidad y podrán planificar su economía con tranquilidad.

A partir del año 11, su hipoteca pasará a un interés variable. Si el Euríbor está al 1%, su interés total será del 2% (Euríbor + 1%), lo que podría reducir o aumentar su cuota en función de la evolución del mercado.

En este escenario:

• Si el Euríbor sube al 3%, su interés será del 4% y su cuota podría aumentar.
• Si el Euríbor baja al 0,5%, su interés será del 1,5% y su cuota podría reducirse.

Este caso muestra la importancia de evaluar la situación económica antes de optar por una hipoteca mixta, ya que el ahorro inicial puede ser atractivo, pero también es fundamental considerar los posibles cambios futuros en los tipos de interés. 

En gibobs.com encontrarás a un equipo de asesores hipotecarios que te ayudarán a definir cuál es el mejor préstamo para ti. Además, nuestro equipo te proporcionará la mejor hipoteca para tu situación económica, ofreciéndote un servicio completamente gratuito. ¡Contacta ahora con nosotros! 

¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca mixta a fija?

El cambio de una hipoteca mixta a una fija puede ser una opción interesante si buscas estabilidad en tus pagos y evitar futuras subidas del euríbor. Sin embargo, este proceso conlleva ciertos costes que debes considerar antes de tomar una decisión.

El coste total dependerá de la vía que elijas para hacer el cambio: hacerlo en el mismo banco, cambiando de banco o cancelar la hipoteca para dar de alta una nueva. 

Novación (modificación con el mismo banco)

• Comisión por novación: puede ser del 0 % al 1 % sobre el capital pendiente.
• Gastos administrativos: en algunos casos, el banco puede cobrar por la gestión.

Subrogación (cambio de banco)

• Comisión por subrogación: entre el 0 % y el 2 % sobre el capital pendiente.
• Tasación de la vivienda: alrededor de 300-500 €.
• Gastos notariales y de registro: pueden oscilar entre 500 y 1.000 €.

Cancelar la hipoteca y contratar una nueva 

• Comisión por cancelación anticipada: puede ir del 0,25 % al 2 %.
• Nuevos gastos de apertura: si decides firmar una hipoteca nueva, podrías tener costes de apertura de entre el 0 % y el 1 %.
• Costes notariales y de gestoría: entre 1.000 y 2.000 €.

IMPORTANTE: Si contrataste tu hipoteca después de junio de 2019, la Ley Hipotecaria establece que algunos costes, como notaría, gestoría y registro, deben ser asumidos por el banco.

¿Cuándo amortizar en hipoteca mixta? Consejos de expertos

Amortizar la hipoteca significa adelantar pagos para reducir la deuda pendiente. Sin embargo, el momento adecuado para hacerlo depende de varios factores. Aquí tienes los elementos a tener en cuenta para tomar una decisión acertada: 

• Período fijo o variable: Si estás en la etapa fija de la hipoteca mixta, amortizar no tiene tanto impacto porque la cuota no varía. En cambio, en la fase variable, adelantar capital puede reducir significativamente los intereses futuros.
• Comisiones por amortización: Verifica si tu hipoteca tiene penalización por amortización anticipada. Según la Ley Hipotecaria, este coste es del 2 % máximo en los 10 primeros años y del 1,5 % después.
• Evolución del euríbor: Si el euríbor está bajo, puede que no te convenga amortizar y sea mejor invertir ese dinero en otros activos. Si está subiendo, amortizar reducirá el impacto del aumento de cuotas.
• Beneficio fiscal: Si compraste tu vivienda antes de 2013, te puedes desgravar hasta un 15 % de lo amortizado en la declaración de la renta.

Consejo experto: Si el tipo de interés es alto, reducir el plazo es más rentable porque ahorras más en intereses. Si tu interés es bajo, reducir cuota puede ser mejor para liberar dinero cada mes. 

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas mixtas

Para que termines de entender cómo funciona una hipoteca mixta, desde gibobs.com hemos reunido algunas de las preguntas frecuentes que nos hacen nuestros clientes, relacionadas con este tipo de préstamo bancario. ¡Aquí las tienes junto a sus respuestas! 

¿Es mejor una hipoteca mixta o fija?

Depende de tu perfil financiero y del contexto económico. Si buscas estabilidad inicial con posibilidad de aprovechar tipos de interés bajos en el futuro, la mixta puede ser una buena opción.

¿Cuándo me conviene una hipoteca mixta?

Si el interés fijo inicial es competitivo y crees que en el futuro el euríbor bajará, la hipoteca mixta puede ser interesante. También es útil si planeas vender la vivienda antes de que comience el tramo variable.

¿Cuánto dura el tramo fijo en una hipoteca mixta?

Varía según la entidad bancaria, pero suele estar entre 5 y 15 años antes de pasar al interés variable.

¿Puedo cambiar mi hipoteca mixta a una fija?

Sí, puedes hacerlo mediante una novación (con el mismo banco) o una subrogación (cambiando de banco), aunque esto puede implicar costes.

 ¿Cómo afecta el euríbor a la hipoteca mixta?

Durante la fase fija, el euríbor no afecta tu cuota. Una vez que la hipoteca entra en el tramo variable, el euríbor determinará el tipo de interés aplicado.

¿Qué comisiones tiene una hipoteca mixta?

Las comisiones pueden incluir apertura, amortización anticipada, subrogación y novación, dependiendo del contrato y la entidad bancaria.

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