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Hipoteca obra nueva. ¿Te entregan las llaves de tu casa?
Llevas meses esperando ese momento de que, por fin, te entreguen las llaves de tu casa, y sin embargo te surgen otras preocupaciones referentes a la hipoteca. ¿Cuándo se firma la hipoteca de un piso de obra nueva? ¿Cuándo pedir la hipoteca en una obra nueva? ¿Gastos? ¿Impuestos?
En este artículo vamos a intentar despejar y resolver esas dudas y otras que te puedes estar planteando.
Actualizado: octubre de 2026
Una hipoteca de obra nueva es la que pides para pagar la parte del precio que te queda cuando te entregan una vivienda recién construida. Si compraste sobre plano, durante la obra habrás ido pagando una parte del precio a cuenta y el resto se paga al firmar la escritura, que es cuando el banco te da la hipoteca y recibes las llaves.
La hipoteca se pide cuando la promotora te da una fecha de entrega en firme, idealmente dos o tres meses antes. Te explicamos cuándo pedirla, qué gastos e impuestos pagas (y cuáles no te pueden cobrar) y qué pasa si el banco no te la concede.
¿Cuándo se entregan las llaves en una vivienda de obra nueva?
En la compra de una vivienda de obra nueva, la entrega de llaves suele coincidir con la firma de la escritura pública de compraventa, momento en el que se formaliza la operación ante notario y se completa el pago del importe pendiente.
Una vez finalizada la construcción, la promotora contactará contigo para que puedas realizar una revisión del inmueble. Esta inspección es fundamental y debe ser minuciosa, ya que permite comprobar que la vivienda se ajusta a lo pactado en el contrato y que no existen defectos de construcción.
Posteriormente, se procede a la firma de la escritura de compraventa ante notario, donde se efectúa el pago final. Durante la construcción, se suelen realizar pagos a cuenta o anticipos, y el último desembolso suele corresponder al 80% del precio total de la vivienda, importe que habitualmente se financia mediante una hipoteca ya tramitada.
Es importante tener en cuenta que la solicitud de la hipoteca debe iniciarse varios meses antes de la entrega de llaves, ya que su aprobación y formalización requiere un proceso previo que puede llevar tiempo.
Una vez firmada la escritura, recibirás las llaves de tu nueva vivienda, aunque en algunos casos esta entrega se realiza en los días posteriores. Además, es imprescindible asegurarte de recibir toda la documentación necesaria, entre la que se incluye:
- La escritura pública de compraventa.
- El certificado de eficiencia energética.
- La cédula de habitabilidad (si es necesaria).
- Los manuales de uso de las instalaciones y las garantías de la constructora.
¿Cuándo se firma la hipoteca de un piso de obra nueva?
Si te entregan la casa antes de que termine este año debes saber que la hipoteca debe firmarse cuando tengas una fecha de entrega.
Lo normal es que la promotora te informe y te avise de esa fecha, con antelación suficiente para que puedas buscar la hipoteca para tu hogar, siendo lo ideal tener un mínimo de 2 meses de margen para este proceso, y así poder estudiar mejor las opciones.
En gibobs podemos ayudarte con este proceso ya que nuestros asesores tienen alta experiencia negociando con los bancos y se trata de un proceso 100% online por lo que no tendrás que ir de banco en banco, sino que nosotros seremos quienes negociemos para conseguirte las mejores condiciones posibles en tu hipoteca, y todo esto sin ningún coste para ti.
¿Cuándo me dan las llaves después de que se firme la hipoteca?
Es importante que entiendas que la hipoteca para una vivienda de obra nueva se puede pedir cuando recibas una fecha de entrega de llaves en firme.
Es decir, solo a partir de ese momento podrías empezar con los trámites habituales para la búsqueda de tu hipoteca.
¿Cuándo pedir la hipoteca en una compra sobre plano?
En una compra sobre plano, la hipoteca se pide cuando la promotora te comunica una fecha de entrega en firme, normalmente con la obra terminada o a punto de terminar. Antes no tiene sentido: el banco necesita tasar la vivienda acabada y la oferta que te dé tiene una validez limitada.
Lo ideal es empezar dos o tres meses antes de la entrega. Así tienes tiempo de comparar varios bancos sin prisas y de reaccionar si la tasación o la aprobación se complican.
¿Qué tipo de hipoteca es mejor para una vivienda de obra nueva?
Una ventaja de comprar sobre plano es que tienes meses para decidir qué hipoteca te conviene:
Hipoteca fija
La cuota no cambia en toda la vida del préstamo. Es la opción más segura si priorizas saber lo que pagarás. Puedes ver las ofertas actuales en las mejores hipotecas fijas.
Hipoteca variable
La cuota se revisa cada seis o doce meses según el euríbor. En 2026 el euríbor ha subido con fuerza: en septiembre cerró cerca del 3,25 %, el nivel más alto desde 2024 (tienes el dato al día en nuestro artículo del euríbor). Con el índice en esos niveles, la variable ha dejado de tener una ventaja clara de partida frente a la fija.
Hipoteca mixta
Combina unos primeros años a tipo fijo (habitualmente de 5 a 10) con el resto a variable. Te da una cuota conocida al principio, justo cuando más gastos tienes con la casa nueva. Más detalle en cómo funciona una hipoteca mixta.
¿No sabes cuál te conviene? En gibobs comparamos entre más de 30 bancos y te recomendamos la opción que mejor encaja con tu perfil, sin coste.
Gastos e impuestos de comprar una vivienda de obra nueva
Además de la entrada, en una vivienda nueva tienes que contar con los impuestos y los gastos de la compraventa. En total suelen rondar el 10-12 % del precio, según la comunidad autónoma. Lo que cambia respecto a la segunda mano son los impuestos:
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | Sí: 10 % del precio (4 % en algunas viviendas protegidas) | No |
| AJD de la compraventa | Sí, el tipo que fije tu comunidad | No |
| ITP | No | Sí, el tipo que fije tu comunidad |
| Notaría, Registro y gestoría de la compraventa | Sí | Sí |
| Notaría, Registro, gestoría y AJD de la hipoteca | No: los paga el banco | No: los paga el banco |
| Tasación | Sí | Sí |
En Canarias, en lugar del IVA se paga el IGIC. Los tipos del AJD y del ITP de cada comunidad, con sus rebajas para jóvenes y familias, los tienes en los impuestos de comprar una vivienda. Y cómo se adelanta ese dinero antes de la firma, en la provisión de fondos.
Gastos que la promotora no te puede cobrar
En la compra de una vivienda a una promotora, la ley considera abusivas las cláusulas que cargan al comprador gastos que corresponden a la empresa. En concreto, no te pueden cobrar:
- Los gastos de la declaración de obra nueva, la división horizontal y la cancelación de la hipoteca que financió la construcción.
- Los impuestos que paga la promotora, como la plusvalía municipal.
- Los gastos de acometidas de suministros (agua, luz, gas) si la vivienda se entrega como habitable.
Revisa el contrato y la liquidación antes de firmar. Si aparece alguno de estos conceptos, puedes negarte a pagarlo o reclamarlo después.
Tasación de una vivienda de obra nueva
Sí, el banco tasa también la vivienda nueva, y lo hace cuando está terminada. La tasación la pagas tú. Además, para formalizar la hipoteca el banco suele pedir el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación (o la declaración responsable, según el municipio). Si quieres saber más, lo explicamos en qué es la tasación y cómo funciona. Y si el valor sale por debajo del precio, en qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca de obra nueva?
Es el miedo de muchos compradores sobre plano: has ido pagando a cuenta durante la obra y, al llegar la entrega, ningún banco te da la hipoteca. Estas son tus opciones:
- Probar con otros bancos o con un bróker hipotecario. Que un banco te diga que no no significa que lo hagan todos: cada entidad tiene sus criterios.
- Subrogarte en el préstamo promotor, si la promoción tiene uno. Es una opción, pero no una obligación: la promotora no puede imponerte la subrogación ni penalizarte por no hacerla. Lo explicamos en cómo subrogar la hipoteca del promotor.
- Revisar el contrato de compraventa, que es el que dice qué pasa si no pagas el resto del precio en la fecha de entrega. Algunos contratos prevén que la promotora retenga una parte de lo entregado como penalización, así que léelo antes de firmar y negocia esa cláusula.
¿Y si el que falla es la promotora?
Si la obra no empieza o no se entrega en el plazo pactado, el dinero que has dado a cuenta está protegido: la promotora tiene que garantizarlo con un aval bancario o un seguro y cobrarlo en una cuenta especial. Si incumple, te devuelven lo entregado más los intereses legales. Pide siempre el certificado del aval o la póliza de cada pago que hagas.
¿Dudas entre comprar nueva o usada? Lo comparamos en vivienda de segunda mano u obra nueva.
Calcula tu hipoteca de obra nueva
Si te entregan las llaves en los próximos meses, haz ya tus números: calcula tu hipoteca y uno de nuestros asesores te contactará para estudiar tu caso y buscarte la mejor oferta, sin coste.
Base legal: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (garantía de las cantidades entregadas a cuenta); Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 89.3 (gastos y subrogación abusivos en la compraventa de viviendas); Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e (gastos de la hipoteca).
Preguntas frecuentes sobre hipotecas de obra nueva
¿Puedo cambiar el tipo de hipoteca antes de que me entreguen las llaves? Sí. Hasta el momento de la firma ante notario puedes renegociar o cambiar de entidad. De hecho, es habitual que durante el proceso de construcción mejoren las condiciones de mercado. Aprovecha esos meses para comparar entre varios bancos con ayuda de un bróker.
¿Qué pasa si la promotora retrasa la entrega de llaves? Si la oferta vinculante del banco caduca antes de que se formalice la entrega, tendrás que pedir una prórroga o iniciar el proceso hipotecario de nuevo. Por eso conviene no arrancar la búsqueda demasiado pronto: el margen ideal es de 2 a 3 meses antes de la fecha de entrega confirmada.
¿Me pueden financiar el 100% de una hipoteca de obra nueva? El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación. Sin embargo, dado que en la obra nueva ya habrás pagado anticipos (entre el 20% y el 30% del precio), es posible que el banco cubra el 80% restante del precio escriturado, lo que en la práctica puede equivaler al 100% del importe que te queda por pagar.
¿La tasación de obra nueva es diferente a la de segunda mano? El proceso es el mismo: un tasador homologado visita la vivienda y emite un informe de valor. Cambia la documentación: en obra nueva el banco suele pedir el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación o la declaración responsable equivalente antes de formalizar la hipoteca.
¿Cuánto tarda en aprobarse una hipoteca para obra nueva? Desde la solicitud hasta la firma ante notario suelen pasar entre cuatro y ocho semanas, según el banco, la tasación y la documentación de la promoción. Por eso conviene empezar dos o tres meses antes de la fecha de entrega.
¿Hay hipotecas especiales para compradores de obra nueva jóvenes? Sí. Algunos bancos ofrecen condiciones mejoradas (mayor plazo, tipo reducido) para compradores menores de 35 años, especialmente si se trata de primera vivienda. Además, existen ayudas autonómicas y el <a href="https://www.gibobs.com/hipoteca-joven-madrid/">Plan Primera Vivienda</a> que puede permitir financiar hasta el 95% en determinadas comunidades.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca de una vivienda de obra nueva? El comprador puede acudir a otras entidades o subrogarse en el préstamo promotor si existe, aunque la promotora no puede imponer la subrogación ni penalizar por no hacerla. Las consecuencias de no pagar el resto del precio en la entrega dependen de lo pactado en el contrato de compraventa.
¿Están protegidas las cantidades entregadas a cuenta a la promotora? Sí. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la promotora a garantizarlas con un aval bancario o un seguro de caución y a depositarlas en una cuenta especial. Si la construcción no se inicia o no se entrega en el plazo convenido, el comprador recupera lo entregado más los intereses legales.
Alejandra Martin
Analista de Riesgos
Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.