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Novación de la hipoteca: qué es, quién puede solicitar, por qué y para qué hacerla
Es posible que ni siquiera hayas escuchado hablar del término novación hipotecaria. Si es así, ¡tranquilo! Vas a aprender de qué se trata este concepto y en qué situaciones te convendría llevarla a cabo.
Las circunstancias personales, económicas, laborales, y familiares van variando durante el periodo de duración de nuestro préstamo hipotecario. Por ello, a veces podemos necesitar aplicar algunos cambios en la hipoteca que inicialmente contratamos, pese a que haya pasado tiempo desde que se aprobó. En esto consiste la novación hipotecaria.
Estos cambios pueden estar relacionados con varios elementos:
- Importe del préstamo
- Plazo de devolución del mismo, en caso de necesitar solicitar una ampliación o disminución del tiempo.
- Titulares de la hipoteca
- Tipo de referencia, para lograr una mejora de condiciones.
Si necesitas llevar a cabo alguna de estas acciones, no dudes en preguntar por la novación hipotecaria en tu entidad bancaria.
¿Quién puede solicitar una novación hipotecaria?
Si tienes una hipoteca firmada con cualquier entidad puedes solicitarla. Eso sí, que se conceda o no dependerá de la flexibilidad del banco y de la capacidad que tengas para demostrar que eres un cliente solvente: ingresos, gastos, deudas, empleo estable, posibilidad de aval… Analizarán esto, la cantidad que te quede por devolver de tu préstamo actual y con toda esta información determinarán si acceden a tu solicitud.
Ten en cuenta que existe la posibilidad de que las condiciones para esto no sean tan favorables como las que aceptaste inicialmente, por lo que deberás tú también valorar si te conviene o no.
¿Para qué podría solicitar una novación hipotecaria?
Cambios en el plazo de devolución del préstamo
Si necesitas pedir un plazo mayor para que las cuotas de tu préstamo sean más reducidas, solicitar una novación es una buena opción. Pagarás lo mismo por tu vivienda pero tendrás un plazo de amortización más amplio. Esta opción es habitual en momentos de dificultad económica temporal (pérdida de ingresos, cambio de empleo, gastos imprevistos), cuando reducir la cuota mensual ayuda a mantener los pagos al día.
Recuerda que, en caso de solicitar esto, los intereses se verán incrementados, ya que el banco considera que está dándote una facilidad económica que deberás compensar. Sin embargo, no hay que dejar de considerarlo, porque puede ser una buena solución si has sufrido un despido o estás atravesando cualquier situación económica que te dificulta hacer frente a las mensualidades que tenías hasta el momento.
En la novación, también cuentas con la opción de solicitar un periodo de carencia hipotecaria. En este periodo de tiempo, solo pagarías los intereses, por lo que tu cuota se verá muy reducida y te dará un respiro si estás atravesando una mala época económica.
Incrementar el importe de la hipoteca
Con el paso de los años, puedes querer solicitar un préstamo mayor, por ejemplo, si quieres o necesitas realizar obras en tu vivienda.
Si llevas los pagos al día y no asciendes el límite del 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca, puede que el banco acepte ampliar el capital que te concede, aunque no está obligado a hacer esto en una novación. Si necesitas una cantidad elevada, puede convenirte más comparar esta opción con una rehipotecación: te contamos las diferencias y los gastos de cada una en nuestra guía sobre rehipotecar o ampliar la hipoteca.
Ampliar ambas cosas: importe y plazo
Esta puede ser una solución si necesitas conseguir liquidez extra sin que notes que tus mensualidades ascienden.
Cambiar el tipo de interés de la hipoteca
Es probable que eligieras esto con muchas dudas porque, sin asesoramiento profesional como el que te ofrecemos de forma gratuita en gibobs allbanks, es muy común no saber qué tipo de hipoteca escoger.
Los tipos de interés cambian y evolucionan mucho a lo largo de los años de duración de tu préstamo hipotecario, por lo que puedes solicitar una novación y pedir, por ejemplo, el cambio de una hipoteca variable a una fija. Haz los cálculos para asegurarte de que te conviene y/o te supone un ahorro y proponlo en tu entidad.
Cambiar la hipoteca de titulares
Por ejemplo, tras un divorcio puedes querer dejar la vivienda solo a nombre de uno de los cónyuges.
Es importante realizar esto porque de lo contrario, la persona que deja de ser titular del inmueble lo sigue siendo de la hipoteca, lo que podría ocasionarle problemas en caso de impago de su ex-pareja. Este cambio requiere el consentimiento expreso del banco (es quien decide si libera al titular saliente) y, a diferencia de los cambios de tipo de interés o plazo, no está cubierto por la exención fiscal que se explica en el siguiente apartado.
¿Merece la pena esta operación?
En primer lugar, debes tener en cuenta estos tres aspectos:
- Ampliar una hipoteca siempre te saldrá más económico que solicitar una nueva desde cero.
- Puedes utilizar la opción de incrementar el importe de tu hipoteca para conseguir la liquidez necesaria para algún proyecto o problema que te haya sorprendido, ya que normalmente esto te saldrá más económico que pedir un préstamo personal a parte.
- Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, es el banco quien asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la novación. Tú solo pagarás la tasación (si el banco la exige) y, en su caso, una comisión de novación si figura en tu contrato.
Cuando la novación modifica el tipo de interés, el plazo, o ambos, la escritura está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), según establece la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Si la modificación es únicamente de plazo, la comisión de novación, cuando exista, no puede superar legalmente el 0,1% del capital pendiente de amortizar. Ten en cuenta que si lo que necesitas es ampliar el capital de tu préstamo sí pueden aplicarse gastos adicionales sobre la cantidad ampliada.
Teniendo en cuenta todo esto, deberás considerar las opciones que te ofrece tu entidad y tus circunstancias personales para decidirte o no por la novación hipotecaria. Pon en la balanza los gastos, condiciones bancarias y beneficios que te aportará pero, sobre todo, piensa en el futuro antes de comprometerte a más dinero o tiempo que después no puedas asumir.
Gibobs
FINTECH BANCARIA
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Preguntas frecuentes sobre la novación hipotecaria
¿Qué es la novación hipotecaria? La novación hipotecaria es la modificación de una o varias condiciones de un préstamo hipotecario ya firmado, acordada entre el banco y el titular, sin necesidad de cancelar la hipoteca y firmar una nueva. Puede afectar al tipo de interés, al plazo de amortización, al importe pendiente o a los titulares del préstamo.
¿Cuánto cuesta hacer una novación de hipoteca? Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la novación. El cliente solo paga la tasación, si el banco la exige, y en su caso una comisión de novación si está pactada en el contrato, que la ley limita al 0,1% del capital pendiente cuando la modificación afecta únicamente al plazo. Si la novación incluye ampliar el capital del préstamo, pueden aplicarse gastos adicionales sobre la cantidad ampliada.
¿Está exenta de impuestos la novación hipotecaria? Cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo, o a ambos, la escritura de novación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados según la Ley 2/1994. Esta exención no se aplica de la misma forma cuando la novación implica un cambio de titulares o una ampliación del capital prestado.
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación de hipoteca? La novación modifica las condiciones del préstamo con el mismo banco. La subrogación traslada la hipoteca a otra entidad, en el caso de subrogación de acreedor, o cambia quién responde de la deuda, en el caso de subrogación de deudor, y requiere el consentimiento del banco implicado.
¿Está obligado el banco a aceptar una novación hipotecaria? No. Conceder o no una novación depende de la política de riesgo de cada entidad y de la situación financiera del cliente, como sus ingresos, deudas e historial de pagos. No existe una obligación legal genérica de aceptar la modificación solicitada.