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¿Qué cláusula suelo de las hipotecas sigue vigente en la práctica?
Si quieres saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo, en este artículo resolvemos las dudas principales y te explicamos qué es y por qué se considera abusiva. De hecho, tienes la posibilidad de reclamar a tu entidad bancaria la cantidad que te haya cobrado de más si está relacionada con ella.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ratificado esta medida que beneficia a todas aquellas personas que han podido verse afectadas. Por eso desde gibobs recomendamos ponerse en manos de profesionales expertos en hipotecas, para que te ayuden a entender en todo momento qué estás firmando y así puedas tener la tranquilidad de saber que tienes la mejor hipoteca para ti.
¿Siguen vigentes las cláusulas suelo en las hipotecas?
La cláusula suelo es una condición que figura en algunas hipotecas a tipo variable y que establece un interés mínimo a pagar, incluso si el índice de referencia (como el Euríbor) baja por debajo de ese límite. En la práctica, esto impide que la cuota mensual se reduzca al ritmo del mercado, limitando así el ahorro del cliente.
Desde 2019, la normativa española prohíbe expresamente la inclusión de cláusulas suelo en nuevas hipotecas variables. Por tanto, solo podrían seguir activas aquellas que se firmaron antes de esa fecha. No obstante, si estas no cumplieron con los criterios de transparencia exigidos por ley, se consideran abusivas y pueden ser declaradas nulas. En tal caso, el cliente tiene derecho a reclamar la devolución de las cantidades abonadas de más, incluso aunque la hipoteca ya haya sido cancelada. Así lo han reconocido tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Motivos por los que dejaron de aplicarse
En 2013, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo introducidas sin transparencia, es decir, sin una explicación clara y comprensible al cliente sobre su existencia y efectos. En 2016, el TJUE reforzó esta doctrina al reconocer que los afectados podían reclamar la devolución total desde el inicio del contrato, y no solo desde la fecha de la sentencia del Supremo.
¿Aún se pueden reclamar?
Sí. Todavía es posible reclamar una cláusula suelo abusiva, incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada. Si no se cumplió con el principio de transparencia, puedes exigir la devolución del dinero cobrado indebidamente.
El Tribunal Supremo lo ha reforzado en su sentencia 943/2025, de 19 de junio de 2025, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil. En ella desestimó los recursos de una treintena de entidades financieras y confirmó la nulidad de las cláusulas suelo no transparentes en la acción colectiva promovida por ADICAE, una demanda iniciada en 2010 contra más de un centenar de bancos.
Eso sí, desde el 3 de abril de 2025 el procedimiento para reclamar ha cambiado con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025: antes de acudir a los tribunales es obligatorio presentar primero una reclamación extrajudicial a tu entidad, que dispone de un plazo de un mes para responder. Este trámite sustituye al procedimiento especial que regulaba el Real Decreto-ley 1/2017. Lo recomendable sigue siendo revisar tu contrato y, en caso de duda, consultar con un profesional.
Cláusula suelo
Esta cláusula es una condición que impone el banco y que está relacionada con el interés de un préstamo hipotecario. Más concretamente, establece el interés mínimo de una hipoteca variable. Es decir, si el euríbor baja y con él lo hacen los tipos de interés, existe un umbral por debajo del cual nunca va a llegar a descender la cuota que debe pagar el usuario.
En la escritura del préstamo se indica cuál es este valor, que se aplica en el caso de que la suma del euríbor más el diferencial se sitúe por debajo de él.
Es una clara desventaja para las personas que contraigan este tipo de deuda, ya que cuando bajan los tipos de interés, el pago mensual que realizan también se ve reducido. Sin embargo, al existir esta condición, se ven beneficiados hasta un cierto límite, y no consiguen ahorrarse todo lo que deberían.
Los bancos comenzaron a emplear este sistema para asegurar que, aunque el euríbor llegara a niveles mínimos, ellos seguirían teniendo un margen de beneficio suficiente. Aunque aparecía en los contratos, la mayoría de los clientes no eran conscientes de su existencia.
Esto cambió alrededor de 2009, cuando el euríbor descendió por debajo del 2 %. En esos momentos, la cláusula suelo estaba situada entre el 2,5 y el 3,5 %, por lo que los clientes con hipotecas seguían pagando estas cantidades en concepto de intereses. Los afectados comenzaron a denunciar esta situación y alegaron que las entidades bancarias no les habían informado debidamente.
En 2013, el Tribunal Supremo declaró nulas todas aquellas cláusulas suelo que no vinieran especificadas con suficiente transparencia en los contratos.
Ley Hipotecaria y cláusula suelo
Muchos bancos siguieron incluyendo en sus contratos estas cláusulas, ya que no estaban prohibidas. Simplemente, debía quedar muy claro en las escrituras que existían. De esta manera, no se consideraban abusivas ni ilegales.
Sin embargo, con la nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 esto ha cambiado. Desde ese momento, si tienes pensado solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, no tienes por qué preocuparte de esta cuestión. Esta normativa prohíbe que los bancos incluyan estas condiciones en sus contratos.
Eso sí, la propia ley establece un interés mínimo, que es el 0 %. Nunca podrá ser negativo, sea cual sea el valor que tenga el euríbor.
Gracias a esta medida, puedes contratar sin ningún tipo de preocupación relacionada con esto tu préstamo inmobiliario. Lo único a lo que debes prestar atención es el interés mínimo aplicable. Puede ser del 0 % o igual al diferencial. En el primer caso, si la suma del euríbor más el diferencial es negativa, se te aplica un 0 % de interés. En el segundo, si tu deuda tiene un tipo de euríbor más 0,5 %, esto será lo mínimo que tendrás que pagar en concepto de intereses, aunque el euríbor sea negativo.
¿Cuál es la cláusula suelo vigente en la práctica?
Las cláusulas suelo están completamente prohibidas en las deudas hipotecarias que se hayan contraído desde el 16 de junio de 2019. Con anterioridad a esta fecha, puede que existan deudas inmobiliarias en las que estén incluidas.
Una cosa debes tener muy clara en este sentido, si no queda bien explicado en tu contrato que esta condición se te va a aplicar, no dudes en reclamar lo que te pertenece, ya que sería abusiva. El Tribunal Supremo dictaminó que tienes derecho a reclamar que se te devuelva el dinero relacionado con esta práctica si la entidad bancaria no te ofreció la suficiente información al respecto.
Eso sí, también debes saber que si tu préstamo inmobiliario es anterior al 16 de junio de 2019, queda bien reflejada en las escrituras la aplicación de esta disposición y el banco te informó debidamente, no tienes derecho a reclamar nada. La entidad bancaria ha actuado legalmente y no está incumpliendo ninguna normativa.
Por lo tanto, podemos decir que las cláusulas suelo que siguen vigentes son aquellas en las que los bancos mostraron transparencia y actuaron de manera legal. Siempre que el contrato se firmara antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, ya que en este caso sí estarían totalmente prohibidas.
Novedades legales sobre la cláusula suelo en 2025
La jurisprudencia sobre cláusulas suelo ha seguido avanzando. Estas son las dos novedades más relevantes si tienes una hipoteca anterior a 2019 o estás valorando reclamar:
- Sentencia del Tribunal Supremo 943/2025, de 19 de junio de 2025: el Pleno de la Sala de lo Civil desestimó los recursos de una treintena de entidades financieras y confirmó la nulidad de las cláusulas suelo no transparentes en la acción colectiva de ADICAE, una demanda iniciada en 2010 contra más de un centenar de bancos. Refuerza la doctrina consolidada desde 2013: la falta de transparencia sigue siendo el criterio clave para declarar nula una cláusula suelo.
- Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025: antes de poder demandar a tu banco por una cláusula suelo (o cualquier otra cláusula hipotecaria abusiva) es obligatorio presentar primero una reclamación extrajudicial a la entidad. El banco tiene un plazo de un mes para admitir o rechazar la nulidad y, en su caso, calcular la devolución. Este trámite sustituye al procedimiento especial que regulaba desde 2017 el Real Decreto-ley 1/2017.
En la práctica, estas novedades no cambian el fondo del asunto (las cláusulas suelo no transparentes siguen siendo nulas y reclamables), pero sí el procedimiento a seguir si quieres iniciar una reclamación.
Subrogación y cancelación
Si consideras que puedes mejorar las condiciones actuales de tu hipoteca, tienes dos opciones para hacerlo: la subrogación y la cancelación.
Mediante la subrogación de hipoteca el proceso que se lleva a cabo es el cambio del préstamo a otra entidad bancaria que te ofrece unas mejores condiciones. Si quieres hacer esto, pero tu banco no te lo permite, también tienes una segunda posibilidad. Para hacerlo, debes proceder a la cancelación de la deuda actual y formalizar una nueva en otra entidad bancaria.
Lo más conveniente es la subrogación, ya que los costes asociados a ambas operaciones son menores en este caso. El problema es que hay bancos que no te van a permitir poner en marcha este procedimiento.
En el caso de la cancelación, debes hacer frente a comisiones por amortización anticipada del capital o por desestimiento y a todos los gastos correspondientes a la formalización de la nueva hipoteca (Registro de la Propiedad, notaría, etc.). En cambio, en la subrogación solo deberás afrontar una pequeña comisión.
También es importante que tengas en cuenta el momento en el que vas a poner en marcha estos procesos. La subrogación es más recomendable durante la primera mitad de la hipoteca, que es el momento en el que se amortizan más intereses que capital. En cambio, si te queda poco para finalizarla, la cancelación es una buena opción, ya que la comisión será bastante baja.
¿Qué cláusulas hay en las hipotecas?
Existen diferentes cláusulas a las que debes prestar especial atención. Son las siguientes:
- Tipo de interés: En función del tipo de interés de referencia que aplique el banco, la cuota que deberás abonar será distinta. Por lo general, suele ser el que marca el euríbor que, al cambiar, hace que las cuotas de los préstamos hipotecarios variables también lo hagan.
- Cláusula techo: Al igual que existía una cláusula suelo, también nos encontramos con justo lo contrario. Aunque el euríbor alcance cotas muy altas, si sobrepasa cierto límite (cláusula techo), el usuario nunca va a pagar en concepto de intereses una cantidad que lo sobrepase.
- Vencimiento anticipado: Es importante que prestes especial atención a esto cuando firmes el contrato. Existen diferentes condiciones que incluyen los bancos mediante las cuales pueden cancelarlo de manera anticipada y unilateral. Algunas de las causas son el impago de un número de cuotas, el incumplimiento de deberes informativos, que tu patrimonio sufra una disminución importante por diferentes motivos, etc.
La cláusula suelo es una condición que está prohibida para los bancos desde junio de 2019. Si tu hipoteca es anterior, puede que la tenga incluida, aunque también tienes la posibilidad de reclamarla si la consideras abusiva. En Gibobs Allbanks te ayudamos a solucionar todas las dudas que tengas sobre tu hipoteca para que mejore tu salud financiera. Solo tienes que contactar con nosotros y nuestro equipo de profesionales se pondrá en marcha para ayudarte en todo lo que necesites.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la cláusula suelo de una hipoteca? Es una condición incluida en algunas hipotecas a tipo variable que fija un interés mínimo a pagar, de forma que la cuota no baja aunque el Euríbor caiga por debajo de ese límite. Su efecto es que el cliente deja de beneficiarse de las bajadas del índice de referencia a partir de ese suelo.
¿Están prohibidas las cláusulas suelo en las hipotecas actuales? Sí. Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario prohíbe incluir cláusulas suelo en las nuevas hipotecas variables. Las firmadas antes de esa fecha pueden seguir vigentes, salvo que se declaren nulas por falta de transparencia.
¿Hasta cuándo se puede reclamar una cláusula suelo abusiva? La acción para reclamar la nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia no tiene plazo de prescripción, y se puede ejercer incluso si la hipoteca ya está cancelada. El Tribunal Supremo lo ha reafirmado en su sentencia 943/2025, de 19 de junio de 2025.
¿Qué pasos hay que seguir para reclamar una cláusula suelo en 2026? Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige presentar primero una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria, que dispone de un plazo de un mes para responder. Si el banco rechaza la reclamación o no contesta, el siguiente paso es acudir a la vía judicial.
¿Qué diferencia hay entre cláusula suelo y cláusula techo? La cláusula suelo fija un interés mínimo que la cuota nunca baja de ahí, aunque el Euríbor caiga más. La cláusula techo hace lo contrario: fija un interés máximo, de forma que la cuota no sube por encima de ese límite aunque el Euríbor se dispare.
Alejandra Martin
Analista de Riesgos
Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.