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Productos vinculados en una hipoteca: ¿Qué dice la ley?
Hasta el 16 de junio de 2019, las entidades bancarias ponían como condición para la aceptación de una hipoteca que el cliente contratara productos vinculados. No obstante, desde que entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en la citada fecha, esta práctica está prohibida. Los bancos pueden ofrecer estos productos, pero no supeditar la concesión del préstamo hipotecario a su aceptación por parte del cliente. Aquí, te contamos más.
Ley hipotecaria: productos vinculados
Los productos vinculados son aquellos que te ofrecen los bancos para mejorar las condiciones de una deuda hipotecaria. Los más comunes suelen ser seguros de vida, seguros de hogar, domiciliación de tu nómina e incluso planes de pensiones, etc.
Si aceptas la contratación de alguno de ellos, la entidad bancaria te ofrecerá un interés más bajo. Sin embargo, debes pensar si te sale más rentable esto o es mejor no aceptar esa vinculación y pagar un interés más alto en las cuotas. La gran mayoría de las veces te interesará más lo segundo, ya que el banco no te dejaría elegir si saliera perdiendo. Para ello deberíamos calcular la cuota anual y poder ver si a la larga resultaría más económico.
Nuestro equipo de asesores en gibobs tiene alta experiencia negociando con los principales bancos y conoce los entresijos de cada uno de ellos, por lo que pueden conseguir las mejores condiciones posibles para tu hipoteca y además aconsejarte sobre la aceptación de los productos vinculados. Así que no te vayas porque en este artículo vamos a analizar qué dice la ley hipotecaria sobre los productos vinculados y qué opciones tienes a tu alcance.
El artículo 17 de la nueva Ley Hipotecaria prohíbe la venta de productos vinculados a las hipotecas. Aun así, existen algunas excepciones, dado que se consideran ventas vinculadas aquellas en las que solo puedes contratar la hipoteca si aceptas esos productos.
Por lo tanto, los bancos sí pueden seguir ofreciéndolos, siempre que no te obliguen a contratarlos. Hay dos ejemplos muy ilustrativos y que están completamente permitidos:
- Aquellos productos que la entidad bancaria pueda demostrar que son un beneficio para el cliente.
- Los que sean necesarios para garantizar el pago íntegro de una deuda.
Productos combinados
El mercado que conforma las hipotecas es muy cambiante, por lo que puedes encontrarte con dos que sean muy parecidas y otras dos que no tengan nada que ver. Asimismo, al igual que existen productos vinculados, también puedes hallar los combinados.
Estos son los que un cliente puede contratar con total libertad para mejorar las condiciones de su deuda inmobiliaria. En este sentido, son bastante parecidos a los vinculados, con la diferencia de que los últimos son una condición que pone la entidad bancaria para conceder el préstamo.
Los combinados (tarjeta de crédito, seguro de hogar, de vida, etc.), implican unos determinados gastos extra que, a largo plazo, pueden llegar a ser superiores que contratar la hipoteca con las condiciones iniciales.
Estos sí están permitidos y se contratan junto a las deudas bancarias, pero no son vinculantes. Tú tomas la decisión de comprarlos o no, algo que no ocurre con los anteriores. Como ya se ha mencionado, los segundos ya están prohibidos, aunque con algunas excepciones. Por eso todavía se sigue manejando este concepto y las entidades bancarias continúan incluyendo en sus hipotecas siempre que sea legal.
¿Cuándo entró en vigor la Ley hipotecaria?
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario entró en vigor el 16 de junio de 2019. Es la conocida como nueva Ley hipotecaria. Los objetivos que persigue son esencialmente tres y todos están relacionados con la protección de los consumidores:
- Que la amortización de estas obligaciones bancarias resulte más barata.
- Que sean los propios bancos los que se hagan cargo de los gastos de formalización.
- Evitar la gran cantidad de desahucios que se están llevando a cabo.
Los cambios más importantes que se introdujeron desde su implementación son los que te enumeramos a continuación.
El banco paga casi todos los gastos
Los gastos relacionados con la formalización de la deuda hipotecaria corren a cargo de las entidades bancarias. El único que no se incluye es la tasación del inmueble. Sin embargo, los de notaría, registro, gestoría, etc., no supondrán un problema para ti si estás interesado en contratar una, puesto que no serás el responsable de pagarlos.
La amortización anticipada es más barata
En la ley anterior, la comisión por amortizar anticipadamente las deudas inmobiliarias era del 0,25 % a partir del sexto año y del 0,5 % los primeros 5. Tras la reforma, es preciso diferenciar entre las que son de interés fijo y las que son de interés variable:
- Interés fijo: Durante los primeros 10 años, la comisión máxima sobre la cantidad anticipada será del 2 %. A partir de entonces, del 1,5 %.
- Interés variable: Los primeros tres años, del 0,25 % y a partir de ese momento, del 0,15 %.
Los consumidores no están obligados a contratar productos vinculados a la hipoteca
Pese a que es algo de lo que ya se hemos hablado, es importante volver a resaltarlo, pues es la cuestión principal sobre la que gira el presente artículo. La nueva ley exime a los consumidores de verse obligados a contratar productos vinculados a las hipotecas.
Esto supone una enorme ventaja, porque ahora tienen la posibilidad de elegir si les interesa contratarlos o no. Si vas a hacerlo, haz bien los cálculos para que, a largo plazo, no estés pagando más dinero del debido por estos productos relacionados con el préstamo hipotecario. Lo mejor es que recurras a profesionales, ellos te explicarán con claridad las ventajas y los inconvenientes de cada uno de ellos en función de tus circunstancias.
Nosotros desde gibobs, y basándonos en la alta experiencia que tiene todo nuestro equipo de analistas, recomendamos ser cautos con los productos vinculados. No aconsejamos que nos dejemos llevar por conseguir el tipo de interés más bajo a costa de tener que contratar multitud de productos vinculados, pues suponen un coste adicional y podríamos estar pagando de más por un pequeño ahorro en la cuota.
Reparto de los gastos de la hipoteca
En este apartado, puedes ver todos los gastos que están relacionados con el crédito hipotecario y quién debe hacerse cargo de cada uno de ellos. Como ya se ha visto, gracias a la modificación de la ley, la mayoría corre a cargo de las entidades bancarias. Estos son los gastos principales:
- Los gastos de tasación: La tasación tiene que ser supervisada por el Banco de España. Tiene una parte fija y otra variable que depende del inmueble. Estos gastos los afronta la persona que contrae la deuda hipotecaria.
- Los gastos de notaría y de registro: Los de notaría se deben a que todas las hipotecas deben formalizarse en un documento público. Por su parte, los de registro porque han de inscribirse en el Registro Mercantil. Ambos gastos corren a cargo de la entidad bancaria.
- El IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados): Grava los actos jurídicos que sean documentados. La cantidad varía en función de la comunidad autónoma y del importe de la hipoteca. Es un gasto que también asume el banco.
- La comisión de apertura y la nota simple: La comisión de apertura son gastos que cobra el banco al cliente por concederle el préstamo hipotecario. En la nota simple se recoge toda la información jurídica relacionada con un bien inmueble. Es un gasto que debe solventar el cliente.
Facilidades para pasarse de una hipoteca variable a fija
La nueva ley te brinda, de igual modo, bastantes facilidades en este aspecto. En el caso de que quieras pasarte de una hipoteca variable a otra fija, debes pagar una comisión. Esta, como máximo, se ha fijado en un 0,15 % durante los tres primeros años, a partir de ahí, es totalmente gratuita. Eso sí, el banco se reserva el derecho de aceptar o no la modificación.
Las facilidades que se ofrecen hoy en día para hacer este cambio son evidentes. No obstante, para llevarlo a cabo, debes tener presente qué es lo más conveniente para ti. Si observas las primeras cuotas de un préstamo hipotecario a interés fijo, pensarás que no te interesa. Pero debes mirar más a largo plazo, ya que es ahí donde suelen ganar potencial frente a las de interés variable.
Aun así, lo mejor es consultarlo con profesionales que te indiquen qué es lo que más te conviene. El pago de tu hipoteca es un asunto de suficiente importancia como para tomar decisiones que no sean meditadas.
Cambiar de banco la hipoteca
Esta práctica es más habitual de lo que parece. Es lógico, dado que los préstamos hipotecarios se pagan durante bastantes años y, en ese lapso de tiempo, pueden mejorar las condiciones que firmaste en un principio en otra entidad bancaria.
Para dar este paso es imprescindible que cuentes con la estabilidad financiera suficiente, si no, no se te concederá el cambio. Por otro lado, es recomendable que el dinero que te quede por pagar no sea superior al 80 % del inmueble.
Este proceso se lleva a cabo mediante la subrogación de acreedor. Deberás firmar unas nuevas escrituras del préstamo con la entidad bancaria a la que decidas acudir y estar muy seguro de que las condiciones son mejores que en la anterior. Tendrás que abonar una comisión de subrogación y otra de apertura. La primera se aplica sobre la cantidad que te quede por pagar y la segunda depende de cada banco. Ambos porcentajes están limitados por ley.
Con la modificación de la ley, no estás obligado a contratar productos vinculados a la hora de firmar una hipoteca. Eso sí, es un paso muy importante en tu vida, por eso es fundamental que cuentes con buenos profesionales que te ayuden a gestionarlo todo. En gibobs trabajamos para que encuentres el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tus circunstancias personales. Además, te ayudamos en todo lo que requieras y resolvemos las dudas que puedas tener. Solo tienes que contactar con nosotros.