Impuestos al comprar una vivienda: conócelos y evita sorpresas

A la hora de comprar una vivienda, muchas personas se fijan solo en el precio del inmueble, pero se deben tener en cuenta una serie de pagos que van más allá del precio de compra. Uno de los pagos más importantes son los impuestos asociados a la compra de un inmueble. El importe de los impuestos puede variar dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, la comunidad autónoma en la que se encuentre y el perfil del comprador. 

En este artículo de gibobs.com vamos a explicarte en detalle qué impuestos debes pagar al comprar una vivienda y cómo afectan a tu presupuesto. Te recomendamos que, si quieres una asesoría profesional, contactes con nuestro equipo de expertos hipotecarios que, de manera gratuita, te informarán y te ayudarán a conseguir tu mejor hipoteca.

¿Cuáles son los impuestos al comprar una vivienda?

Si estás pensando en comprar una vivienda, es importante que conozcas todos los impuestos que debes pagar. La cantidad y el tipo impositivo dependen de si la vivienda es nueva o usada. Aquí te dejamos una lista con los principales impuestos al comprar una vivienda: 

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Este impuesto se aplica exclusivamente a las viviendas nuevas que se adquieren directamente del promotor. La tasa general del IVA para vivienda nueva en España es del 10% sobre el precio de compra. Sin embargo, en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el IVA es del 4%.
2. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto se paga cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, pero generalmente oscila entre el 6% y el 10% del precio de compra. Algunas regiones ofrecen reducciones si el comprador es menor de 35 años, tiene familia numerosa o compra la vivienda como residencia habitual.
3. AJD (Actos Jurídicos Documentados). Este impuesto grava la firma de escrituras notariales y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Se aplica a las viviendas nuevas y, en algunos casos, a la formalización de hipotecas. El porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma.
4. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El IBI es un impuesto municipal que deben pagar todos los propietarios de viviendas anualmente. Su importe depende del valor catastral del inmueble y de la tasa que aplique cada ayuntamiento. Es importante preguntar al vendedor cuánto se paga de IBI antes de comprar la vivienda, ya que el pago de este impuesto se mantiene mientras seas propietario.
5. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. Tradicionalmente, lo paga el vendedor, pero en algunos casos puede negociarse para que lo asuma el comprador. Su cálculo depende del valor catastral del suelo y del número de años que el vendedor haya sido propietario.
6. Gastos de notaría y registro. Aunque no son un impuesto como tal, los gastos notariales y registrales son imprescindibles en la compra de una vivienda. Estos incluyen la escritura pública de compraventa y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. El coste suele rondar entre 600 y 1.500 euros, dependiendo del precio del inmueble.

A continuación, te mostramos un resumen de estos impuestos en una tabla:

Ejemplo práctico

Para entender mejor cómo afectan estos impuestos al precio final de una vivienda, pongamos un ejemplo. Vamos a compar una vivienda de segunda mano en Madrid por 200.000 euros. Los impuestos que deberás pagar serían:

• ITP: 8% de 200.000 € = 16.000 €
• AJD: 0,75% de 200.000 € = 1.500 €
• Gastos notariales y registrales: 1.000 € (aproximadamente)
• IBI anual: 500 € (según valor catastral y municipio)

En total, deberás disponer de unos 19.000 euros extras a la compra del inmueble.

Impuestos de compra de vivienda con menos de 35 años

Si tienes menos de 35 años y compras tu primera vivienda, algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones en el ITP y AJD. Estas bonificaciones están diseñadas para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes, especialmente a aquellos que compran su primera residencia habitual.

El ITP es un impuesto que se aplica a la compra de viviendas de segunda mano y su porcentaje varía según la comunidad autónoma. Sin embargo, muchas regiones establecen un tipo reducido para compradores jóvenes que cumplen ciertos requisitos, como:

• Tener menos de 35 años en el momento de la compra.
• Que la vivienda adquirida sea la residencia habitual.
• En algunos casos, que los ingresos del comprador no superen un umbral determinado (generalmente basado en el IPREM, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Dependiendo de la comunidad, el ITP puede reducirse hasta el 4% o 5%, en lugar del tipo general, que oscila entre el 6% y el 10%.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a la firma de escrituras públicas y suele ser del 0,5% al 1,5% sobre el valor de la vivienda. Algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones o exenciones parciales para jóvenes menores de 35 años, bajo las mismas condiciones que el ITP (residencia habitual y ciertos límites de ingresos).

Además, algunas comunidades permiten deducir una parte del gasto en la compra de vivienda para menores de 35 años en el IRPF. Aunque la deducción estatal por compra de vivienda desapareció en 2013, varias comunidades autónomas han mantenido ayudas específicas.

Ejemplo de beneficios por comunidad autónoma

A modo de referencia, algunas comunidades que ofrecen beneficios fiscales a menores de 35 años en la compra de vivienda son las siguientes:

• Madrid: ITP reducido al 5% y reducción del AJD para jóvenes.
• Cataluña: ITP reducido al 5% si se cumplen los requisitos de renta.
• Andalucía: ITP al 3,5% para menores de 35 años con ingresos limitados.
• Comunidad Valenciana: ITP al 6% para jóvenes que compren vivienda habitual.

¿Qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano?

El comprador de una vivienda de segunda mano debe pagar principalmente:

• ITP (6%-10% según la comunidad autónoma)
• AJD (en caso de hipoteca, entre 0,5% y 1,5%)
• Gastos de notaría y registro
• IBI anual (desde la fecha de compra)

Preguntas frecuentes sobre los impuestos al comprar una vivienda

Aquí vamos a detallar algunas de las preguntas más comunes que nuestros clientes nos hacen cuando están buscando una hipoteca. Recuerda que en gibobs.com encontrarás asesores hipotecarios que tienen muchos años de experiencia y que te ayudarán a dar con la mejor hipoteca para ti, ¡de forma totalmente gratis! Contacta con nosotros y resolveremos cualquier duda que puedas tener. 

¿Quién paga el ITP en una compra de vivienda?

El comprador es quien debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de compra de vivienda de segunda mano.

¿Cuándo se paga el ITP después de comprar una vivienda?

Se debe liquidar en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

El vendedor debe pagar la Plusvalía Municipal y tributar por la ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

¿Es posible deducir impuestos al comprar una vivienda?

Actualmente, la compra de vivienda solo permite deducciones fiscales en casos concretos, como algunas VPO o beneficios fiscales autonómicos.

¿Puedo financiar los impuestos en la hipoteca?

Algunas entidades financieras permiten incluir ciertos impuestos en la hipoteca, pero dependerá del banco y del perfil del cliente.

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